Das Bundesverfassungsgericht hat die Einheitsbewertung bei der Grundsteuer mit Urteil vom 10. April 2018 gekippt. Sie führe zu massiven Ungleichbehandlungen der Immobilienbesitzer. Die Bundesregierung muss die Grundsteuer dementsprechend reformieren. Unterm Strich soll dabei keine Steuererhöhung rauskommen, heißt es aus Berlin. Egal, ob man diesen Versprechungen glauben mag: „Bei der Grundsteuerreform wird es Gewinner und Verlierer geben“, sagt Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller aus Wiesbaden.
Die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer war völlig veraltet. Im Westen Deutschlands wurden die Grundstückswerte seit 1964 nicht mehr angepasst, im Osten sogar seit 1935 nicht mehr. Das hat zu enormem Verzerrungen und Ungleichbehandlungen geführt. Grundbesitzer zahlten Steuern, die vom eigentlichen Wert der Immobilien inzwischen stark abwichen. Da die Politik eine Reform verschlafen hat, haben nun die Verfassungsrichter ein Machtwort gesprochen. Und das kann Folgen haben – nicht nur für die Immobilienbesitzer, sondern auch für Mieter, die in der Regel über Nebenkosten an der Grundsteuer beteiligt werden.
Das BverfG hat dem Gesetzgeber einen engen Terminplan für die Reform mit auf den Weg gegeben. Bis Ende 2019 muss die Reform der Grundsteuer verabschiedet und bis Ende 2024 auch umgesetzt werden. Wenig Zeit also für die Neuermittlung der Marktwerte und ein entsprechend neues Bemessungsmodell. Denn wie die Grundsteuer künftig berechnet werden soll, steht noch gar nicht fest. Verschiedene Varianten kommen ins Spiel. Eine Bemessungsgrundlage könnte bei unbebauten Grundstücken der sog. Bodenrichtwert sein, also der durchschnittliche Verkaufspreis für Land in der Region sein. Bei bebauten Grundstücken müsste zudem der Gebäudewert ermittelt werden. Das könnte zur Folge haben, dass neue, moderne Häuser stärker besteuert werden als alte. Alternativ könnte die Gebäudebewertung auch entfallen. Auch das könnte wieder zu einer Ungleichbehandlung führen.
„Es muss aber davon ausgegangen werden, dass einige Immobilienbesitzer demnächst für die Grundsteuer tiefer in die Tasche greifen müssen und andere möglicherweise entlastet werden“, so Rechtsanwalt Cäsar-Preller. Eine Variable ist dabei der Grundsteuerhebesatz, der von den Kommunen selbst festgesetzt wird. Zu bedenken ist dabei auch, dass die Grundsteuer für Städte und Gemeinden eine sehr wichtige Einnahmequelle ist.
Mit rückwirkenden Steuererhöhungen oder -erleichterungen ist nicht zu rechnen. Es muss aber davon ausgegangen werden, dass die Finanzämter ab einem gewissen Stichtag die Einreichung von Steuererklärungen fordern werden. Sollte die Bundesregierung die Reform nicht bis Ende 2019 auf den Weg gebracht haben, könnte die Grundsteuer aufgrund ihrer Verfassungswidrigkeit sogar ganz entfallen.
„Es gibt viele Unwägbarkeiten, die für Immobilienbesitzer einen großen Beratungsbedarf mit sich bringen“, sagt Rechtsanwalt Cäsar-Preller, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.
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